最近，北京楼市有一些明显的变化。
二手房成交量稳的不能再稳
截止到4月22号，北京新房网签2048套，二手房网签8804套。这个月还有10天左右，二手房按照一天成交500套估算，月末大概能成交1.4万套，和上个月差不多。“小阳春”基本也就这样了。
4月23号，绿中介前台挂牌145876套，后台还是近17.3万套。挂牌量一直稳定在这个区间。
2024年一季度新房二手房共成交45229套，同比2023年一季度成交的57559套，下降21%左右。
与2023年年初口罩初放，需求集中爆发不同，2024年的成交量，更能真实反映市场状况。毕竟，买方市场下，愿意买房的人，一定是有真实需求。
二手房持续下跌，继续“以价换量”
统计局的数据显示，北京3月二手房环比下跌0.4%，同比下跌6.4%。二手房已连续6个月出现下跌趋势。房天下数据，4月北京二手房参考均价为6.2万每平米，环比上月下降0.27%。
从区域来看，无论是东西海，还是怀柔密云延庆，4月北京二手房参考价环比3月全线下跌。以城六区和平原新城及副中心为例，咱们看一下数据：
西城12.5万每平，环比下降0.37%
东城11.6万每平，环比下降0.23%
海淀9.4万每平，环比下降0.76%
朝阳7.1万每平，环比下降0.63%
丰台5.7万每平，环比下降0.83%
石景山5.1万每平，环比下降0.57%
大兴4.2万每平，环比下降0.82%
通州4万每平，环比下降0.55%
昌平4万每平，环比下降0.73%
顺义3.8万每平，环比下降0.96%
房山2.4万每平，环比下降1.24%
最近的成交价也证明了这一点。
例如海淀圆明园板块的芙蓉里，目前挂牌均价10万每平，前阵子成交的一套40多平的一居室398万，折合单价8.4万每平。而2021年同户型得卖570万。这两年下跌了170多万，下跌幅度达31%。
新房指导价继续上涨，刚需新房越来越少
这两年北京新房指导价一直在上调。
4月19号上新的朝阳十八里店686、687预申请地块，期房指导价7.9万每平、现房8.1万每平，上下浮动8%。紧邻17号线十八里店站及开建中的人大附中朝阳学校南校区等利好，让十八里店逐渐走热。
附近的昆泰云筑1-3期、保利朝央和煦等项目，指导价从最初的7.5万每平到7.8万每平，再到如今的7.9万每平，体现出一路上涨的势头。
指导价上涨的地块有很多。再如最近预申请的石景山古城板块首钢东南区830-831、763地块，靠近长安润璟、中海云庭、长安九里等新房项目，指导价7.68万每平，比之前云庭、润璟等7.48万每平的指导价每平米上涨2000。
近期还有上架过多次的房山长阳的0002、0003地块，通州宋庄的6008、6012、6015地块等将上架开拍。
整体看当下的北京楼市，在政策及各方影响下，新房改善入市居多，刚需房渐少。
刚需盘一般都在平原新城，位置相对来说略远。例如昌平沙河西沙屯的新盘建工•嘉境里、南邵的梧桐山语、通州的万科东庐等等。
总结
除了二手房价格持续下探、新房花式促销外，北京楼市的供需端有着明显的变化。
比如城里新房供地明显增加，但都是“好房子”，普通人买不起。刚需房基本都在平原新城点缀。这也是近期北京一部分低价“老破小”能成交的原因。
供应格局的变化，会进一步加大区域分化。未来的结果，似乎越来越清晰了。
